Namun begitu, anda harus berhati-hati supaya pelaburan yang anda keluarkan untuk membeli sebidang tanah lot itu berbaloi. Jangan pula sampai duit dah habis, tapi habuk tanah lot pun tak dapat2..Oleh yang demikian, disini pihak kami senaraikan beberapa tips ringkas dan mudah dipraktiskan yang mungkin serba sedikit dapat membantu anda semua dalam urusan pembelian tanah lot ini.
1. Daripada pengalaman dan pemerhatian pihak kami, terdapat 2 keadaan dimana tanah lot banglo ini dijual:-
i. Tanah lot yang telah dipecah bahagi daripada satu Geran Besar (Master Title) kpd Geran Individu yang berasingan, dimana syarat kegunaan tanah juga telah ditukar daripada Pertanian kpd Bangunan.
ii. Tanah lot yang masih dalam satu Geran Besar (Master Title) dan belum dibuat pecah bahagi kepada Geran Individu yang berasingan, bahkan status tanah masih lagi Pertanian.
Nasihat pihak kami, kalau anda nak beli tanah lot, SEBAIK-BAIKNYA, CARILAH Tanah Lot yang telah dipecahbahagi dan mempunyai geran individu yang berasingan. Kenapa kami kata begitu?? Kerana apabila sesuatu geran individu yang berasingan dan telah ditukar syarat kepada bangunan itu dikeluarkan, disamping geran individu tersebut pun telah didaftarkan atas nama tuan tanah itu sendiri, maka proses dan transaksi jual beli tanah tersebut akan menjadi lebih mudah dan cepat berbanding dengan kalau anda beli tanah lot dalam kategori ii di atas.
Sukacita diingatkan, jika anda ingin membuat pinjaman/ pembiayaan bank untuk membeli tanah lot, bank hanya boleh meluluskan pinjaman/ pembiayaan untuk pembelian tanah lot yang sudah ada geran individu sahaja. Kalau yang belum ada geran individu memang bank takkan luluskan punya.
Lagipun, bila dah ada geran individu, proses permohonan pinjaman/ pembiayaan tersebut akan menjadi lebih mudah, sama spt permohonan pinjaman/ pembiayaan untuk beli rumah yang dalam pembinaan/ sub-sale. Bahkan ada sesetengah bank boleh menawarkan terus skim pinjaman/ pembiayaan untuk membina rumah di atas tanah lot yang anda beli tersebut.
2. Macam mana nak tahu tanah lot tersebut telah ada geran individu dan telah ditukar syarat kepada Bangunan?? Mudah saja, sebelum decide untuk beli, sila mintak salinan geran individu tanah lot tersebut daripada tuan tanah/ penjual dan lakukan carian persendirian di pejabat tanah. Daripada carian tersebut anda akan dapat tahu status sebenar tanah lot berkenaan. Kalau anda yakin dengan status tanah tersebut dan berpuas hati dengan lokasi serta keadaan tanah nya, barulah anda teruskan niat untuk membeli nya.
3. Adapun Tanah lot yang masih dalam satu Geran Besar (Master Title) dan belum dibuat pecah bahagi kepada Geran Individu yang berasingan, kami KURANG MENGGALAKKAN (BUKAN MELARANG SEPENUHNYA) anda beli tanah lot sebegini, walaupun barangkali kebiasaannya harga jualannya lebih murah berbanding tanah lot yang telah ada geran individu.
Kebanyakkan tanah lot kategori sebegini ramai orang jual. Kebiasaannya, mereka akan tunjukkan pelan lay-out lot2 tanah yang telah dilakarkan dalam Geran Besar tersebut kepada bakal pembeli. Mungkin mereka mintak bantuan juru ukur untuk menyediakan pelan tersebut supaya nampak lebih meyakinkan pembeli. Kadang2 pelan lay-out tersebut hanyalah baru satu pelan draft sahaja dan belum pun di submit ke Majlis Daerah/ Perbandaran utk kelulusan..
Daripada situ mereka akan menawarkan jualan lot2 tersebut dengan harga yang lebih murah..apabila ditanya oleh pembeli adakah tanah lot ni dah ada geran individu, mereka akan jawab, “..dalam proses..tunggu kelulusan pejabat tanah saje lagi..sengaja kita jual awal, sebab kalau tunggu geran keluar memang tak dapat dah harga murah macam ni..”. Walhal submission plan lay-out ke Majlis Daerah/ Perbandaran pun kadang2 mereka masih belum buat, apatah lagi kelulusan untuk permohonan pecah bahagi dan tukar syarat daripada pertanian kepada bangunan.
Secara ringkasnya, sukacita kami nyatakan, proses untuk pecah bahagi dan tukar syarat tanah ini bukanlah satu proses yang simple seperti A B C..ianya akan mengambil masa antara 1 bulan hingga 2 tahun..ianya juga melibatkan kos yang agak tinggi..itu termasuklah kos juru ukur, kos permohonan pecah bahagi dan tukar syarat di pejabat tanah dan kos premium yg pejabat tanah kenakan kepada tuan tanah apabila geran individu tersebut dikeluarkan kelak..paling2 kurang pun modal awalan yg kena ada untuk pecah satu lot boleh mencecah RM2 ribu..bayangkanlah kalau 20 lot..dah berapa modal awalan yang perlu dikeluarkan..jadi kesimpulannya, urusan tersebut memerlukan modal yang agak besar juga..
Oleh yang demikian, terdapat sesetengah tuan tanah/ penjual yang hendak mudah dan hendak jimat dan tidak mahu keluarkan modal awal untuk buat pecah bahagi dan tukar syarat tanah tersebut. Mereka akan terus menjual tanah lot tersebut kepada Pembeli dengan hanya berdasarkan kpd pelan lay-out draft sahaja..memanglah on paper nampak ok, sebab mereka akan tandakan mana satu tanah lot pembeli A, mana satu tanah lot pembeli B, tetapi hakikatnya, itu hanyalah di atas kertas kosong semata2..geran tanah individu masih entah ke mana lagi..yang penting bila kita beli tanah, kita nak kan geran individu atas nama kita, bukannya setakat tanda atas pelan semata2..betul tak?
4. Jadi nasihat kami, anda fikir2kanlah risiko yang bakal dihadapi sekiranya membeli tanah lot yang masih belum ada geran individu..walaubagaimanapu
i. Dapatkan pengesahan bertulis daripada tuan tanah/ wakil tuan tanah/ penjual tentang status urusan pecah bahagi dan tukar syarat serta urusan pengeluaran geran individu tanah lot tersebut. Kalau boleh mintak mereka lampirkan (exibit) bukti perserahan pelan lay-out yang juru ukur dah submit ke Majlis Daerah/ Perbandaran atau resit perserahan permohonan pecah bahagi dan tukar syarat yang juru ukur / tuan tanah dah submit ke pejabat tanah atau salinan Borang 5A (Borang yang dikeluarkan oleh Pejabat Tanah kepada Tuan tanah memaklumkan tentang kelulusan permohonan tersebut dan meminta tuan tanah menjelaskan premium sebelum geran individu boleh dikeluarkan). Jika lengkap semua dokumen2 yang tersebut dan anda sudah yakin, barulah proceed dengan pembelian tersebut.
ii. Sila berurusan melalui peguam untuk sediakan perjanjian jual beli tanah lot tersebut. Dimana dalam perjanjian tersebut biarkan peguam nyatakan di dalam preamble (bahagian awalan perjanjian) tentang status dan proses pengeluaran geran individu tanah lot tersebut. Kalau boleh lampirkan sekali dokumen2 sokongan tadi sebagai lampiran yang akan dibaca bersekali dgn perjanjian jual beli tersebut. Pendek kata semuanya mesti dinyatakan secara jelas dan telus di dalam perjanjian jual beli tersebut.
iii. Perjanjian jual beli tersebut mestilah perjanjian bersyarat (pre-conditional agreement). Maksud kami mesti dinyatakan di dalam perjanjian tersebut yang urusan jual beli ini dibuat secara bersyarat dimana syarat tersebut adalah pihak tuan tanah/ penjual hendaklah terlebih dahulu mendapatkan pengeluaran geran individu yang berasingan yang telah ditukar syarat kepada bangunan dalam tempoh masa tertentu seperti 12 BULAN, sebelum transaksi ini boleh disempurnakan. Sekiranya gagal, perjanjian tersebut dianggap terbatal secara otomatik dan tidak mempunyai apa2 kesan.
iv. Dari segi bayaran harga jual beli pula, pembayaran deposit boleh dibuat pada masa menandatangani perjanjian jual beli tersebut, tetapi bayaran deposit hendaklah dibayar oleh pembeli kepada Peguam sebagai stakeholder, dan bukannya terus kepada tuan tanah/ penjual. Sekiranya tuan tanah perlukan sedikit modal awalan untuk urusan2 proses pengeluaran geran individu tersebut, ia boleh memohon kepada peguam tersebut supaya dilepaskan bayaran terus kepada pihak berkuasa yang berkenaan (bukan kpd tuan tanah/ penjual) dgn mengemukakan bukti bertulis tentang bayaran2 yang diperlukan tersebut.
Misalnya, kalau tuan tanah perlukan wang untuk bayar juru ukur, juru ukur hendaklah menghantar terus invois kepada peguam tersebut dan atas budi bicara peguam tersebut, bayaran daripada deposit yang dipegang oleh peguam tadi akan dilepaskan terus kepada juru ukur. Walaubagaimanapun, tuan punya/ penjual hendaklah berakujanji untuk mengembalikan segala bayaran deposit tersebut, terutamanya yang telah dilepaskan oleh peguam tersebut kepada pihak2 yang berkenaan, sekiranya proses pengeluaran geran individu tersebut gagal diperolehi atau ditolak oleh pejabat tanah atas apa2 sebab sekalipun dalam tempoh yg ditetapkan.
v. Baki bayaran harga jual beli akan hanya dijelaskan oleh pembeli melalui peguam tersebut kepada tuan punya/ penjual setelah geran individu yang berasingan dikeluarkan, sama ada secara tunai atau melalui pinjaman, di mana pinjaman hanya boleh dibuat setelah geran individu dikeluarkan.
vi. Setelah kedua2 pihak berpuas hati dgn syarat2 dan terma2 tersebut, barulah transaksi jual beli tanah lot yang belum ada geran individu tadi boleh diteruskan..jika tidak, mungkin anda boleh lupakan sahaja untuk beli tanah lot tersebut..carilah saje tanah lot lain..mungkin bukan rezeki anda di situ..
Rasanya, ini adalah serba sedikit tips mudah yang kami kongsikan dan anda boleh praktiskan apabila membeli tanah lot banglo. Semoga tip ini berguna untuk anda semua dan dapat dikongsikan dengan kenalan-kenalan yang lain. Hartanah adalah satu perniagaan dan kalau ada yang jual murah tidak salah membeli. TANAH = aset tetap, tiada susut nilai, kenaikan nilai semasa, ia berbentuk fizikal & permintaan tinggi.
Sumber Dari:
Salkukhairi bin Abd Sukor adalah seorang Peguambela dan Peguamcara dan Peguam Hartanah yang mempunyai kepakaran dan pengalaman dalam bidang Undang-undang Hartanah selama lebih 13 tahun. Beliau juga adalah penulis buku Pengenalan Undang-undang Pembangunan Hartanah di Malaysia dan kini dalam proses penulisan buku berkaitan Urusniaga Hartanah di Malaysia. Beliau sering dijemput memberi seminar dan talk berkaitan Undang-undang Hartanah oleh Institusi Pengajian Tinggi, badan kerajaan dan swasta sama ada di Malaysia mahupun di Negara Brunei Darussalam.
Salkukhairi bin Abd Sukor boleh dihubungi melalui email : aska_ktn@yahoo.com dan laman facebook dan fanpage beliau iaitu www.facebook.com/salkukhairi.abdsukor
Salkukhairi bin Abd Sukor boleh dihubungi melalui email : aska_ktn@yahoo.com dan laman facebook dan fanpage beliau iaitu www.facebook.com/salkukhairi.abdsukor
